疫情之下，商业物业承租方能否要求减免租金？

近期以来，新型冠状病毒肺炎疫情持续蔓延，对我国经济的发展产生了极大的影响，各类市场主体均遭受不同程度的损失。相关部门为有效防控疫情，针对企业采取了停业、关闭、延期开复工等措施。在此情况下，企业能否要求减免租金成为商业物业承租方关注的焦点。本文从相关法规及国家政策两方面对商业物业租金减免问题提出建议： 一、商业物业租金减免问题的法律分析 虽然目前并无全国性法律文件出台直接将新冠肺炎疫情认定为不可抗力事件，但根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效，但具参考价值）第三条第（三）款之规定，以及2020年2月10日全国人大法工委发言人答记者问时的指示：新冠疫情属于突发公共卫生事件，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人，属于不可抗力。 因此，我们倾向于认为，只有因政府及有关部门为防治“新冠肺炎”疫情而采取疫情防控措施直接导致合同不能履行，或者由于“新冠肺炎”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行合同，才能按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定认定为不可抗力。否则合同当事人不能依据“不可抗力”要求减免租金。例如：若因政府部门采取疫情防控措施明确规定（停业、关闭等）导致承租方无法继续使用商业物业，可以认定为直接影响合同履行，当事人有权主张不可抗力免责；但若仅因疫情导致无法经营或营业额大幅下降，承租方不得主张“不可抗力”要求减免租金，当然，当事人可根据具体情形以合同约定及法律规定的“情势变更”原则要求减免租金。 二、商业物业租金减免的相关政策 以陕西省为例，《陕西省人民政府关于坚决打赢疫情防控阻击战促进经济平稳健康发展的意见》第二条第六款规定：疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月租金。 《陕西省人民政府办公厅关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展若干措施的通知》第三条规定：对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年2月免收房租，3—4月房租减半。 《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》第11条规定：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。 根据陕西省的政策性文件可知，对于国有资产类经营用房的承租方直接减免房租。减免的条件有：（1）要求承租方为中小微企业；（2）租赁房产为国有资产类经营用房。此外，西安市关于减免房租的政策同前者相比存在差异，如：（1）西安市减免房租的政策面向所有非国有企业；（2）租赁房产的范围扩大至市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业及市区两级公租房、廉租房、人才住房；（3）对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，承租的非国有企业还应按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员。 因此，在商业物业租赁合同当中，并非所有的承租方均可享受上述政策。特别是针对租赁房产不是国有资产类经营用房的承租人，并不能依据上述政策向出租人主张减免房租。最终能否要求减免租金应根据承租方及租赁房产的不同分别认定。 三、对商业物业承租方的建议 如上所述，对于能够享受国家或地方政策的承租方应积极向有关部门申请减免租金；对于有权以“不可抗力”或“情势变更”主张减免租金的承租方可先与出租方协商解决，若协商不成，再通过诉讼或仲裁的方式处理租金问题，以避免诉累。具体建议如下： 1、密切关注政府减免租金的政策。目前，国家及各地方政府都对租金减免的政策作出了较为明确的规定，承租方应及时了解政策导向，积极运用优惠政策减少损失。 2、坚持协商为主的原则。如前所述，即使承租方以“不可抗力”或“情势变更”为由提起诉讼，但由于并不可归责于合同任意一方，故法院可能会依据公平原则要求合同当事人合理分担损失。因此，为避免诉累，快速解决争议，应坚持协商为主、诉讼为辅的原则。 3、疫情期间承租方仍需按约支付租金。承租方有权依据“不可抗力”要求减免租金，并非意味着承租方必然无需支付租金。承租方最终能否不支付租金仍依赖于出租方同意或法院的裁判。因此在疫情期间承租方仍应按约支付租金，避免被出租方追究违约责任。在此种情形下，承租方可先向出租方提出减免租金的书面申请，出租方同意的，双方通过签订补充协议确认。出租方不同意的，承租方应先按照合同约定履行合同支付义务，同时书面申明保留通过司法途径变更合同的权利，再通过仲裁或诉讼的方式提出变更合同、减免租金的诉请，最终应以裁决或判决内容为准。 疫情当前，各类市场主体势必遭受不同程度的损失，出租方和承租方之间更是利益相连，相互依存，一荣俱荣、一损俱损。因此，我们应坚持以共同协商为原则，相互理解、彼此扶持、同舟共济、共克时艰。